「その大規模修繕工事、本当に適正価格ですか？──元請だから言える、マンション修繕業界の”不都合な真実”」
こんにちは。東京都世田谷区を拠点に、マンションやオフィスビルの大規模修繕工事・外壁改修工事を専門に、元請・自社施工で手がけている株式会社百年組です。
今回は、業界の人間が普段は口を閉ざしている話をしようかと思います。修繕積立金を一円も無駄にしたくないマンション管理組合の皆様にこそ、読んでいただきたい内容です。
■ なぜ株式会社百年組は「ここまで」言えるのか
株式会社百年組は元請業者です。大手ゼネコンや管理会社の下請けが主ではない為、誰の顔色をうかがう必要も、業界のしがらみもありません。
だからこそ、本来お客様（管理組合やオーナー様）の側に立つべき人間が誰も言わない実態を、率直にお話しできます。
■ 不都合な真実①｜建設業界の「下請重層構造」という病
これは以前から何度もお伝えしてきたことですが、改めて強調させてください。
マンション大規模修繕工事の現場では、**元請 → 一次下請 → 二次下請 → 三次下請……**と、工事が幾重にも”丸投げ”されていく構造が常態化しています。建設業界では「下請重層構造」と呼ばれます。
この構造の何が問題か。各階層で中間マージン（抜き）が発生するため、管理組合が支払った工事費のうち、実際に現場で職人の手元・材料費に充てられる金額は驚くほど目減りするのです。
たとえば1億円の大規模修繕工事でも、3次・4次まで下請けに流れる頃には、現場が受け取る金額は6,000万円台ということも珍しくありません。差額は「現場を見ていない人たち」の懐に消えていきます。
職人の人件費（労務費）を削れば仕上がりは荒くなり、材料を削れば耐久性が落ちる。修繕積立金の使い方として、これほど不合理な構造はありません。
株式会社百年組は元請かつ自社施工。中間マージンはゼロです。皆様が支払うお金は、そのまま品質に直結します。
■ 不都合な真実②｜「相見積もり」は機能していますか？
大規模修繕工事では、設計コンサルタントや管理会社が施工会社を推薦し、相見積もりを取るのが一般的です。一見、健全な競争に見えます。
しかし2025年3月、公正取引委員会が大手修繕業者約20社・コンサル数社に、独占禁止法違反（談合）の疑いで立ち入り検査に入りました。これを受けて国土交通省も同年6月、各管理関連団体宛てに「談合違約金特約条項」の設定を推奨する事務連絡を発出しています。
国交省は2017年から既に、コンサルと施工会社の癒着・バックマージン構造を問題視してきました。具体的な手口は、
- コンサルが特定業者に見積もり内容を事前に漏洩する
- 「形だけ参加する他社」の見積もりまでコンサルが作成する
- 工事代金の3〜10％がバックマージンとして裏で動く
──こうした構造により、工事費が1〜2割は不当に高くなっていると指摘されています。6,000万円の工事なら、600万〜1,200万円が裏に消えている計算です。
下請重層構造の中間マージンと、談合・バックマージン。この二重の搾取構造が、マンション修繕業界の長年の病巣です。
■ 不都合な真実③｜大手に頼んでも、現場を回しているのは”新人”
「大手ゼネコンなら安心」というイメージは根強くあります。しかし現場の実態をご存じでしょうか。
タワーマンション級の物件でない限り、現場担当に就くのは経験の浅い若手社員というのが業界の常識です。彼らに、長年現場を踏んできた熟練職人へ的確な指示を出せるかというと、正直難しい。
ウレタン防水ひとつとっても、下地の含水率、勾配、絶縁工法か密着工法か、立上りの納まり、改修ドレンの選定──現場で瞬時に判断すべき点は無数にあります。シーリング工事でも、目地のムーブメント追従、プライマーの選定、増し打ちか打ち替えかの判断、すべて経験がものを言います。
これらを職人任せにせざるを得ない監理体制で、本当に12〜15年の防水保証が担保できるのでしょうか。
株式会社百年組は、一級建築施工管理技士・一級マンション改修技能士はじめとする経験20年以上の熟練職人かつ有資格者が、劣化診断から監理・施工までを一貫して担当します。代表である私自身も現役の職人として、塗膜厚や下地処理を自分の手で確認します。これが元請・自社施工の強みです。また、「一級建築士が監理します！」とアピールするコンサル会社もいますがこれこそ愚の骨頂、畑違いとまでは言いませんが建築士の専門は新築です。大規模修繕工事の専門は建築施工管理技士です。
■ 不都合な真実④｜「指定業者しか発注できない契約」になっていませんか？
管理委託契約によっては、管理会社が選定した業者にしか発注できないという条項が入っているケースがあります。便利に見えて、管理組合の選択肢を著しく狭める仕組みです。
長期修繕計画の見直しと合わせて、ぜひ一度、管理委託契約書をご確認ください。
■ セカンドオピニオンとしてもお使いください
「もう業者は決まっているが、見積書の内訳が妥当か不安」 「管理会社の推薦業者しか選べないが、それでいいのか」 「足場費用や養生費が相場より高い気がする」 「不要な工事項目が混ざっていないか確認したい」
こうしたお悩みに、株式会社百年組は管理組合のアドバイザーとして他社見積もりの分析もお引き受けしています。職人の目線で、項目ごと・数量ごとに「妥当」「過剰」「抜け」を判断します。
もちろん、相見積もりへの参加や、施工業者の変更も可能です。契約していなければ、いつでも見直せます。
■ 今こそ、業者を再検討すべき理由
そして最後に、いま最もお伝えしたいこと──
中東情勢の緊迫化、特にホルムズ海峡を巡る情勢悪化により、ナフサ（石油化学製品の原料）の供給が逼迫しています。これを受けて、
- 田島ルーフィング：アスファルトルーフィング類の受注一時停止（4/9〜）
- エスケー化研：10〜30％値上げ（5月出荷分〜）
- マグ・イゾベール：グラスウール全製品25％超値上げ（7/1〜）
- サンスター技研：シーリング材・接着剤30％以上値上げ
──こうした発表が相次いでいます。ウレタン防水材、塗料、シーリング材、断熱材、PVCシートなど、マンション修繕に直結する建材が軒並み影響を受けています。
ここで警戒すべきは、契約上の「インフレスライド条項」を根拠に、追加費用を請求されるケースです。本来この条項は公共工事を念頭に厳密なルール（残工事費の1%は受注者負担など）で運用されるもの。しかし民間工事では、その理屈をなし崩しに援用して、不透明な値上げ分を施主に丸投げする動きが広がっています。
国（中小企業庁）はセーフティネット貸付の要件緩和など、施工会社側に資金繰り支援を用意しています。誠実な業者であれば、まずこうした公的支援を活用して値上げ圧力を吸収する努力をすべきです。それをせず、「中東情勢ですから」の一言で値上げを通そうとする業者は、これから10年付き合う相手として本当に信頼できるでしょうか。
今こそ、工事内容を精査し適正価格を確認して施工業者を見直すタイミングです。 着工前なら十分間に合います。着工済みでも、追加請求の根拠を検証する余地はあります。
■ お気軽にご相談ください
株式会社百年組は、東京都世田谷区を拠点とした東京都の建設許可業者として、マンションやオフィスビルの大規模修繕工事・外壁改修工事を専門にお引き受けしています。職人として、元請として、しがらみのない立場から、マンション管理組合の味方として動きます。
劣化診断・見積もり分析・現地調査・ご相談はすべて無料です。 世田谷区を中心として一都三県ご対応可能です。まずは一度、お問い合わせフォームからご相談ください。
